Ultimo treno per Berlino

In attesa di partire per il Blitz Berlinese del 30-31 Marzo a caccia di Palazzine
(psssttt...vi sussurro che forse forse ne abbiamo trovata un'altra bellissima nientepopodimeno che a Mitte...ma non c'è ancora nulla di certo: operazionevalkiria@gmail.com)
vediamo di ragionare in modo SERIO sul Mercato Immobiliare tedesco.

Come ho ampiamente spiegato nella mia approfondita analisi Immobiliare: dalla Bolla "speculativa" degli USA alla Bolla "rifugio" dell'Europa
in tutta l'Europa-CORE si stanno sviluppando o ri-sviluppando delle vere e proprie Bolle immobiliari, non tanto speculative ma piuttosto "rifugio"....
Un po' come è successo sul Bund o su altri asset considerati safe haven...
Guardate bene i Grafici del sopracitato post
e vedrete come in Norvegia, Belgio, Francia, Lussemburgo, Austria, UK etc
i prezzi delle case siano andate alle stelle in progressione continua.
Per fare un esempio pensate che a Parigi il prezzo MEDIO al mq ha superato per la prima volta gli 8.000 euro...ed ho detto in MEDIO cari lettori....

E come contrappunto i prezzi dell'immobiliare nei PIIGS e nei paesi "periferici" dell'Eurozona continuano a scendere (vedi Spagna, Grecia, Irlanda ed anche Italia)

European Housing Still Slumping
....the Spanish housing market (and for that matter the periphery in general) is bad and getting worse....sees yet Goldman Focus: House prices continue to fall sharply in the periphery.....

L'unico posto d'Europa in cui non c'è alcuna Bolla ed in cui l'immobiliare è ancora a prezzi normali od addirittura SOTTOVALUTATI è la Germania, che è sempre stata attenta ad evitare la formazione di bolle immobiliari: questo non lo dico IO....ma qualunque analisi disponibile che potrete trovare in circolazione.
Non parliamo poi di Berlino dove per svariate ragioni sociali, storiche e politiche
i prezzi delle case sono a tuttoggi MINIMALI:..........
pensate che in semi-Centro si compra un appartamento in buono stato a 1.200-1.500 euro al metro quadro, mentre in aree più periferiche trovi appartamenti anche ad 800 euro al mq....
Se poi vuoi fare lo sborone e comprarti qualcosa di molto molto bello allora devi "svenarti" con 1.800-2.000 euro al mq....;-)
Se infine compri in Gruppo d'Acquisto (Operazione Valchiria) spunti anche il 20%-30% in meno che se comprassi da single.
Insomma...con la stessa cifra di un Box Auto a Milano ti compri una dignitosa casetta a Friedrichshain...

In questo contesto di "anacronistica" SOTTOVALUTAZIONE della CAPITALE Tedesca
ovvero di una delle principali Capitali d'Europa se non LA Capitale d'Europa...;-)
il Mercato sta semplicemente facendo il suo corso
ed a Berlino i prezzi delle case stanno salendo molto rapidamente verso prezzi che semplicemente siano più terrestri e meno lunari.....
soprattutto in confronto alla marea di Bolle Immobiliari che continuano a gonfiarsi negli altri Paesi Europei.

In questo contesto va inserita ed interpretata la forte rivalutazione nel 2011 dell'Immobiliare Berlinese ovvero +10% rispetto ad una media tedesca da +5,5%.
Lo sapete come funzionano le variazioni percentuali sulle penny stocks: se ho un titolo da 1$ che si spara +100% è salito a 2$ (+1$), mentre se ho un titolo da 100$ che ha fatto +10% è salito a 110$ (+10$)....
Ebbene su una casa Berlinese che ad inizio 2011 valeva 1.000 euro al mq, lo stellare aumento del +10% l'ha portata a "ben" 1.100 euro al mq....;-)
INSOMMA per arrivare alla MEDIA parigina da 8.000 euro al mq....bisogna "spararsi" ancora parecchi +10% berlinesi....:-)

Il trend in atto è che i prezzi delle case di Berlino tendano semplicemente a livellarsi con quelli delle altre città tedesche (verso i 3.500-5.000 euro al mq)
e che l'altissima percentuale all'85% di persone in affitto tenda a scendere verso il 60%: molti Berlinesi infatti vedono i loro affitti old-comunist-style salire ed iniziano a trovare più conveniente farsi un mutuo (che in Germania concedono ancora...) e comprarsi la prima casa.
A questo si vanno a sommare corposi acquisti da parte dei Tedeschi più ricchi di altre aree della Germania (Francoforte etc) e gli acquisti di stranieri.
Anche perchè una situazione assai particolare di Berlino è che ci siano ancora moltissime Palazzine indivise a proprietario unico (Privati, Fondi, Assicurazioni, Enti) che devono ancora essere divise in singole unità immobiliari...un po' come è successo nel nostro mercato immobiliare anni '50.

Ma il bello è che i Crucchi sono talmente Crucchi e prudenti che già stanno iniziando a preoccuparsi ancor prima che ci sia anche un vago cenno di Bolla....
Come la Bafin (la Consob tedesca) che, dopo poco più di un mesetto, chiede già alle Banche tedesche di restituire il LTRO di Draghi perchè si temono bolle ed inflazione....
La Bundeskbank invece si preoccupa non appena vede qualche prima avvisaglia di incremento dei prezzi nell'immobiliare tedesco...;-)

...abbiamo sempre detto che la Germania era un caso a parte anche per il settore immobiliare.
Prezzi ragionevoli e in sintonia con gli stipendi, eccellente mercato degli affitti e meno attaccamento alla casa in proprietà che aiuta la mobilità geografica.
Ma sembra che ultimamente l'unico grande paese europeo che è stato al riparo dalla bolla stia vivendo un improvviso aumento dei prezzi che preoccupa la Bundesbank: i prezzi delle case sono infatti aumentati nel 2011 del 5,5% e del 2,5% nel 2010, secondo una rilevazione effettuata in 125 città.
Ma a preoccupare è soprattutto Berlino, in cui gli aumenti sono stati addirittura del 10%, una cifra mai vista in Germania....

Peccato che la Bundesbank ed i vari articoletti non citino MAI i prezzi medi di partenza di questo +10% Berlinese....;-) come invece ho fatto io poco fa...
Ed allora il discorso si contestualizza ed il +10% assume tutt'altro significato.

E peccato che le parole del Presidente della BUBA siano state un po' rigirate....visto che la rivalutazione dei prezzi immobiliari insieme al bassisimo livello di disoccupazione per Weidmann sono segni di un'economia tedesca forte e sana...bisogna però solo stare attenti che non si esageri....

....c’è l’evoluzione del mercato immobiliare tedesco.
Che va troppo bene, per le prudenti valutazioni della Bundesbank.
«È qualcosa che dovremo tener d’occhio», ha detto la settimana scorsa Weidmann, ricordando che il buon andamento dei prezzi degli immobili, insieme alla bassa disoccupazione, è uno degli elementi di un’economia della Germania «in ottima forma»....

Questo era il succo del discorso di Weidmann...
ma la potente lobby immobiliarista italiana (affiancata dai bancari) ha tutti gli interessi a tenerci qui in Italia a strapagare a prezzi amatoriali casette a Rovereto o Cognento....

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Insomma la Germania è uno dei paesi più solidi ed affidabili del Mondo proprio perchè si preoccupa di cose che ancora non ci sono...IN PROSPETTIVA e muovendosi in anticipo.
Questo è un ottimo atteggiamento non solo per prevenire problemi
ma anche per implementare politiche energetiche&industriali di lungo termine: i risultatati strabilianti di VolksWagen & affini sono sotto agli occhi di tutti...;-)

La Germania storicamente è un paese con una notevole sottovalutazione immobiliare in rapporto agli affitti ed ai redditi (quasi il -30%) in parte a causa del basso tasso di inflazione e di occupazione tipico per anni di questo Paese.
Vanno anche considerate le "storture" del complesso Processo di Riunificazione che ha riportato indietro i prezzi delle case tedesche anche di 10 anni.
Berlino poi aveva il suo settore EST (ex-comunista) pieno di case tenute malissimo e di affitti ad equo-canone in versione crucca.
Il Contesto sopra descritto ormai da anni sta cambiando in modo Radicale: pensate ai mega-investimenti ed alle mega-ristrutturazioni che hanno letteralmente cambiato il volto di Berlino EST....

East Germany: Before and After Communism

O Pensate al tasso di disoccupazione tedesca ai minimi storici od ai mega Bonus pagati agli Operai dell'automotive tedesco.
Anche se girano alcune versioni che vogliono dimostrarci come anche il dato tedesco sulla disoccupazione sia taroccato....tra mini-jobs e lavori in affitto: come sempre queste analisi NON vengono mai messe in correlazione con la situazione disastrosa di altri Paesi come per esempio l'Italia (forse il paragone risulterebbe troppo impietoso) o non vengono inserite nel contesto generale di sudamericanizzazione delle economie avanzate e delle sue forze lavoro (in nome dell'equalizzatore globale e del labour arbitrage senza regole...- segui LINK).
Se solo uno CONTESTUALIZZASSE....
come spesso accade, anche in questo caso la Germania risulterebbe aver fatto MOLTO MEGLIO di altri (relativamente parlando)...aiutati anche dalla loro cinica euro-cannibalizzazione...;-)

Dunque è solo naturale che i prezzi dell'immobiliare tedesco e Berlinese stiano salendo in modo congruo al mutato scenario.
Anche perchè in nessuna analisi del Globo risulta la parola "Germania" nelle classifiche si sopravvalutazione e/o di bolle immobiliari...
The Most Overpriced Housing Markets In The Developed World

Italy – 10%
Denmark – 17%
Finland – 22%
Sweden – 25%
Spain – 33%
UK – 34%
Netherlands – 36%
Australia – 39%
France – 42%
New Zealand – 44%
Norway – 48%
Canada – 54%
Belgium – 56%

Insomma,
come in tutti gli investimenti conta il TIMING:
a Berlino si trovano ancora un sacco di "occasioni immobiliari" che non hanno eguali in tutta Europa...
Ma la finestra si sta chiudendo rapidamente
ed ogni mese che passa sarà sempre più difficile trovare occasioni ghiotte e convenienti.
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